三四线城市房价暴涨的秘密(深度剖析,看懂了你还敢进吗?)

这两年，三四线城市房价暴涨，甚至接近省会城市或环一、二线城市，拿中部地区江西来说，赣洲、上饶、九江、景德镇、吉安等地级市超过10000元/平方米以上房价的比比皆是，与省会城市南昌较低的城郊房价基本一致，特别是赣州超过15000元/平方米的商品房已经很多，房价与南昌相差无几。

很多老百姓看不明白，三四线城市房价感觉就像一夜之间暴涨出来的，到底是什么原因呢？

笔者以为，三四线城市房价暴涨，其主要原因在于：

一、天量货币在三四线棚改中定向放水！

二、一二线城市实施“限购限贷限价”后，炒房客纷纷改换阵地，大量热钱涌向三四线城市，短期内购房者会大大超过存量房，房价自然会疯长。

三、北上广深等一线城市漂族“返乡置业”。随着人口控制和疏解的政策出台，以及一线城市房价暴涨带来的生活压力，北上广深等不少大城市漂族最终选择回到家乡的城市买房。与之印证的是，北上广深“人口拐点”的信号已经悄然出现。根据北上广三地政府2016年陆续公布的常住人口数据显示，北京出现核心区人口减少，上海出现人口负增长，广州出现人口增速阶段性放缓。而一些目前仍坚守在北上广的“漂族”们，也选择在家乡省会或者其他三线城市购置房产。眼看房价涨到了家门口，北漂、沪漂、深漂们连夜飞回故乡抢楼盘，已经成了三四线楼市火爆下的“常规动作”。

本文主要来分析一下“天量货币在三四线棚改中定向放水”的状况。

首先，我们先来看这5年来集中发布的几个针对棚改的政策支持：

2013年，国务院出台《关于加快棚户区改造的意见》，鼓励棚改加速；

2014年，央行创设PSL，用货币工具为棚改提供低利率货币支撑，国开行成立专项棚改贷款业务；

2015年，住建部、国开行明确要求，各地棚改货币化安置比例不低于50%；

2016/2017年，棚改货币化安置比例分别为48.5%/60%；

2018年，明确棚改货币化安置比例不低于60%……

2018年5月14日，央行发布消息称，当天发放801亿元抵押补充贷款(PSL)。4月份，央行净增加抵押补充贷款共532亿元，4月末抵押补充贷款余额为3.1万亿元。（PS：看到这个消息很震惊。3.1万亿是什么概念？2008年对我们当下生活造成巨大影响的的经济刺激计划，也才4万亿啊。）

也就是说，从2014年开始，国家针对棚改给予了针对性的货币补贴，有相当体量的货币，被集中地投放在了棚改中。

那么，问题来了，流入棚改的货币究竟有多少呢？

有钱好办事，2015年后棚改货币化进程加速推进，2015-2017年，全国棚改就完成了1800万套，未来三年（2018-2020年），棚改攻坚计划还要完成1500万套。货币化安置还要和当时的“去库存”背景联系起来看。三四线城市库存量大，但购买力不足，而且也无法吸引外来人口；但是，货币化棚改把钱发到拆迁户手中，让他们去市场上消化库存，又减少了重复建设，一举两得。

根据媒体报道数据，2016年，流入棚改的货币超2万亿；2017年，流入棚改的货币约1.6万亿；2018年，排名前列季度流入棚改的货币约3000亿，根据全年棚改目标，预计全年投放不会低于1万亿。

保守估计，三年投放于棚改的货币超4万亿！

在这样的天量的货币投放下，棚改的货币化安置比例，从最早2013年的不足8%，一直提高到2017年的60%以上！

这些货币化安置并不是均匀的投放在全国中的，而是极大的侧重和集中。

货币化安置的对象集中在三四线城市，一二线城市进行货币化安置的仅为20%，而剩余的80%集中在三四线城市。

4万亿天量货币的集中投放地在三四线城市、地级城市和县级城市！

那么具体到每一个的地市有多少呢？

举个例子吧。

上饶是江西省的一个地级市，2017年以来，该市棚改累计完成拆迁1200万平方米，占全省总量的三分之一以上，其中信州区全年推进实施棚改项目43个，一年完成26个项目征迁工作，累计完成征地7158.8亩，拆迁320.76万㎡、平均每天拆迁超1万㎡，迁坟8241座、平均每天迁坟32座，提前一年超量完成三年500万的棚改目标。目前该市城镇化率已经突破50%。

推动棚改，资金是保障。该市牢牢抓住国家大力支持棚改的“窗口期”，创新融资方式，拓宽筹集渠道，变“单一筹资”为“多元筹资”。期间，争取国家棚改补助资金、配套基础设施建设资金和棚改项目专项建设债券资金约30亿元。同时，大力争取棚改贷款资金特别是国开行和农发行的政策性贷款。2016全市棚改项目与农发行、国开行达成贷款意向近200亿元。此外，该市还通过市城投集团和上投集团等平台，发行中长期债券筹集棚改资金。

2018年，根据上饶市政府《2018年工作报告》：积极推进上饶县撤县设区，推动广丰全面融入中心城区，实现“一城三区”组团式发展。全面开展生态修复、城市修补工作，继续抓好城市棚户区改造，力争用1-2年时间，再完成各类棚户区改造5万户，拆迁面积1000万平方米。

通过政策引导，上饶棚改货币化安置率大大提高，2016年就已经达到96.15%。

按照当前的上饶均价计算，1-2年内，这个地级市要有700多亿的货币进入。

而这个地级市一年的房地产销售额有多少呢？

区区247亿而已！

2017年上饶市房地产销售面积实现较快增长。全年商品房销售面积462.6万平方米，同比增长21.5%。其中，住宅销售面积394.6万平方米，增长16.1%。商品房销售额247.4亿元，同比增长32.9%

一边是200多亿规模的小市场，一边是近800亿规模的天量货币，这个脆弱的地级市市场瞬间被强行点燃、引爆，房价暴涨。今年1月5日，上饶市友邦地产与七个全国一线大鳄房企厮杀，经过7小时368轮激战，友邦地产以总价35.98亿元成功竞得上饶槠溪河地块！该项目用地面积265937㎡（398.9亩），起始价16亿元，溢价率125%，成交亩单价902万/亩，楼板价5637元/㎡，初步判断，该项目必须卖价超过1.3万元/平方米，才有机会盈利。

一旦地级城市的房价，开始逼平了省会城市或环一二线城市，那么所谓的低价红利已经被吃干喝净，纯粹就是靠着棚改货币来续命。

从客观层面来分析，由于三四五线城市房子流动性较低，如果房价跌下去，流动性会更低。伴随着去库存、棚改逐渐完成，不小心就被套牢。

慢慢的，会有越来越多的人发现这种“奇葩现象”的不合理和不科学，那波购买力极强的棚改客户，一定会持币进入省会城市和毗邻的一二线城市，毕竟同样的价格，这里拥有更好的资源：比如更好的政治、教育、文化、医疗、商业以及其它城市基础设施。

更重要的是，还有政府一手帮你摁着房价，一手用“抢人才大战”帮你打开大门的缝隙。这年头，谁家还没有几个大学毕业生？

有专家就说，在当下这个节点，较好的机会来自于逃顶和抄底。

逃哪些城市的顶？

逃那些房价已经逼平省会的那些城市的顶！

抄哪些城市的底？

高铁即将或已经畅通的城市、所在省份有集中爆发的大规模棚改、6成以上比例都是货币化安置、省会城市正在爆发抢人大战、落户和限购被撕开缝隙、且省会城市限价执行比较严格……

去抄这些省会城市的底！

现在已经有一大波缓过神来的棚改拆迁户，持币涌入这些省会城市中！

（文章来源：总裁参考）

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