土地市场缘何“冰火两重天” 二线城市异常火热

理财周刊 2017-02-28 09:10
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在2017年前两个月,各地土地市场表现迥然不同,一线城市冷清开局,二线热点城市一片火热。

     在2017年前两个月,各地土地市场表现迥然不同,一线城市冷清开局,二线热点城市一片火热。这与各地调控力度大小不一、房企投资意愿改变不无关系。不过,购房者无需因为二线热点城市地价大涨而恐慌,仍可按照原有节奏实施置业计划。

     一线城市冷清开局

     上海土地市场“鸡年第一拍”以平淡收场,相较去年同期,可谓冰火两重天。

     2月17日,上海迎来今年春节长假后的首场土地拍卖会。据了解,此次转让的是位于上海临港南汇新城的3幅宅地。此次拍卖会受到政府部分高度关注,包括上海市银监局等部门也参与了拍卖过程,因此整个拍卖过程所有竞拍房企都表现得相当克制和理性。在几乎没有任何竞争的情况下,3幅地分别被绿地、万科、碧桂园以15.6亿元、10.35亿元和16.3亿元摘得,楼板价约2.1万元/平方米。因为没有太多加价,导致溢价率极低,则分别仅为0.85%、1.76%和0.41%。

     而在一年前的2016年初,上海土地市场却火爆异常,开发商为了夺得一幅地块,不惜豪掷重金。2016年1月21日位于上海闵行区的一幅纯住宅地块就遭到19家房企的现场哄抢,终由禹洲地产以溢价率189%夺标,由此使得上海外环外土地楼板价直逼3万元/平方米。一周之后的2016年1月29日,绿地18亿元斩获青浦区重固镇福泉山路南侧16-02地块,溢价率113.34%,楼板价1.49万元/平方米。

     对于此次土地拍卖结果,业内人士分析认为在情理之中。首先是因为较为严苛的出让条件,对房企的资金实力要求很高,从而将部分中小房企挡在了门外。如规定中小户型比例要占到80%、15%自持等。同时要求做到全装修以及全部采用装配式,在一定程度上提高了建筑开发成本。此外还有一些无偿公共设施建设,也加大了开发商的资金投入。

     此外,较高的起拍价也要求房企具有很高的项目运营能力,而在当前市场预期出现变化的情况下,也让中小房企知难而退。据了解,超过2万元/平方米的起拍价,未来项目售价必须超过3.5万元/平方米才能保证不会亏本,而相对周边在售新房2.9万元/平方米的售价,尚有至少20%的差距,这样的情形让不少房企不得不三思而后行。

     其实,并非只有上海土地市场出现这种情况,同为一线城市的北京,土地拍卖同样也可以用“冷淡”来形容。在上海举行土地春拍的此前一天,在春节后北京的首场土地拍卖中,房山区两宗地块的溢价率也只有10%左右,举牌竞价次数均未上双,整场竞拍居然未能超过20分钟便宣告结束,而这也与此前长时间鏖战的情形相去甚远。

     二线城市异常火热

     与一线城市冷清开局不同的是,二线城市土地市场却表现得异常火爆。

     2月10日的长沙土地市场春节后首场土地拍卖会上,再现“抢地”火爆场面。30余家开发商参与此次竞拍,最高竞价达到137轮,6幅地块总成交价达到31.6亿元,平均溢价率高达77.82%,其中一幅地块溢价率高达171.8%,其火爆程度一点也不亚于去年年中的一线城市。

     同样的情况还出现在南京、苏州等地。其中,南京位于秦淮区中华门外的G98地块从起始价58.6亿元到98亿元的最高限价,历经4个小时395轮的竞价,最后在竞拍无法分出胜负的情况下,只得转为现场摇号;苏州的苏地2016-WG-76号地块经过半小时的竞拍,被龙湖地产以17.5亿元拿下,楼面价17479元/平方米,溢价率42.27%。

     也正是由于二线城市土地市场火爆,使得部分二线城市土地拍卖溢价率高于一线城市。根据易 居研究院跟踪监测数据显示,截至今年2月12日,北京、上海和广州三大一线城市土地拍卖平均溢价率刚刚超过10%。而二线城市则明显高出不少,如合肥高达147%,长沙达到了92%,南京也达到了59%,即便是此前一直不温不火的沈阳和长春也一反常态,分别飙升至75%和44%。

     一线城市监管更严?

     根据一二线城市近期土地市场的表现,不难发现不同类型城市调控力度的区别。

     在此之前,大部分城市为了避免出现高地价,出台了一系列土地政策。从目前来看,对土地实施限价措施的城市不在少数。比如包括北京、广州、深圳等17个城市,便明确规定在土地出让中实施限价。其中,杭州、郑州等城市对溢价率进行了限定,而包括南京、苏州等地则主要对价格进行限定,郑州、武汉还配有“熔断”机制。另外,还有城市升级了土地限价措施。如天津在2月13日出台土地新规,宣布退出土地出让新机制,在报价达到上限仍未取得结果的情况下,转而拼“自持面积”。

     虽然热点城市都推出了土地新政,但政策本身的效应,以及执行力度却有所区别,这在各地土地竞拍的激烈程度上得到了充分反映。上海易 居房地产研究院总监严跃进分析指出,对于此类变化,背后很大程度上和土地的投资价值变动有关系。很多房企认为一线城市限购政策较为严苛,所以依然认为二线城市市场后发优势更为明显。如北京推出了非常严格的“三限措施”,即限房价、竞地价、限持有。而上海的拍卖地块不仅设置了诸多条件,同时银监局相关人员也现身拍卖现场,其监管力度之大可见一斑。

     此外,专家认为与房企投资观念改变有一定的关系。严跃进表示,对于目前土地市场来说,一二线城市的差异开始变大,这和投资者对于此类城市的看法不同是有关的。对于二线城市来说,溢价率高的背后,实际上是相对性价比比较高的用地特点,至少从拿地总金额的预算来看,要比一线城市更低。另外和二线城市正处于快速扩张有关系,很多新区逐渐通地铁,市场销售行情容易引爆。

     业内人士坦陈,未来抑制地价上涨压力不小。从后续市场预期看,一二线城市抑制地价的压力依然存在,后续依然有反弹的可能,尤其是很多大城市后续土地出让节奏会加快,部分房企还会有继续拿地的可能,因此会在一定程度上推高地价。

     对于购房者而言,没有必要因为地价上涨而产生恐慌情绪。在调控力度并未放松的前提下,加之未来有可能因为加息等利空影响,短期内房价并不具备大涨的可能,因此可根据原有节奏实施自己的置业计划。

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