国土部拟试点划拨用地巡查查处机制

中国经营报 2017-02-27 09:01
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划拨出让土地的抵押等问题,国土资源部也在创新试点的基础上,进行约束与规范。

     在住宅、工业用地相继实现了招拍挂交易制度之后,作为另外一种土地获取方式的“划拨”出让,也已经进入国土资源部“严查、严管”的范围之内。作为最重要的国有资产,土地领域一旦国有资产流失,损失巨大。

     国土资源部确定在多个市县开展“完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场”的试点工作,该项目试点当中,国土资源部已经考虑对划拨用地的转租使用实施巡查、接受举报、查处的机制试点。

     与此相关,划拨出让土地的抵押等问题,国土资源部也在创新试点的基础上,进行约束与规范。这项试点将在2018年时结束,届时将会形成在全国范围内可以推广和复制的相关模式。

     巡查查处

     “在部里面做的试点说明中,就已经包括了对划拨建设用地的规范和约束性的内容。”2月21日中午,一位地方国土资源厅内部人士告诉《中国经营报》记者,国土资源部已经确定在相关试点工作中,规范划拨建设用地的使用、抵押、转租等行为。

     中国内地的建设用地出让大体可以分为“有偿出让”和“无偿划拨”两大类。有偿出让一类中,包含招标、挂牌、拍卖等出让方式,住宅、商业、综合、工业等用途的土地,皆采取有偿出让的方式;无偿划拨一类中,划拨是最主要的出让方式,经济适用房、重大基础设施等用途的土地,一般采用划拨的方式。

     所谓“土地使用权划拨”,一般是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

     记者了解到,对于土地使用权划拨,依然需要遵守土地管理框架中“用途管制”的基本原则。

     一般情况下,有关职能部门会在行政权力区划范围内形成《划拨用地目录》,该目录中除对划拨用地的四至、面积等进行标注和备案外,也将明确划拨用地的用途,这将作为划拨用地和日后对其使用进行监管的依据所在。

     目前,围绕划拨用地的管理和监察,国土资源部的基本态度是严加监管。

     因此,作为全国土地工作的主管部门,国土资源部已经确定在“完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场”的试点工作中,建立对划拨用地转租的巡查、举报和查处制度。

     这项精神已经向地方国土资源职能部门进行了传达。如果不出意外,将在试点的多个市县中实施。如果试点成熟,将在全国范围内进行推广。2018年将是这项试点工作的结束日期。

     创新利用

     与此前的严格巡查和查处机制不同,此次这一措施和制度设计是出现在“完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场”的试点工作中。因此,在严查查处机制建立的背后,则是划拨用地使用权应用的一系列创新与尝试。

     “最直观的一点,就是在试点区域范围内,通过划拨取得的土地使用权,可以转租了。”一位地方国土资源职能部门的人士告诉记者。

     不过,在本次试点中,这一限制将得到突破。按照国土资源部已经确定的方案,在符合土地利用规划、用途管制等大前提下,经过有关部门依法批准,以划拨方式取得建设用地使用权的,可以转租建设用地使用权。

     但是,在试点地区可以依法转租划拨用地的土地使用权的同时,转租用地的单位,必须按照有关规定,上缴应缴的土地出让收入。而建立对划拨用地转租的巡查、举报和查处机制,即是对尝试“转租”的一种制度保障,确保合规转租的划拨用地,其单位如期上缴应缴土地出让费用。

     与此同时,另一项突破性的创新利用,则是以划拨方式取得的土地使用权,其土地使用单位,可以以划拨用地作价入股。按照国土资源部确定的试点方案,明确以划拨、出让、作价出资(入股)和授权经营等方式供应的建设用地在转让前应满足的条件。以划拨方式取得的建设用地使用权转让,土地用途符合《划拨用地目录》的,可不补缴出让收入,直接办理不动产登记手续;不符合《划拨用地目录》的,由受让方依法依规足额补缴土地出让收入。

     “这两点新的尝试,对于基层而言,都是很具有现实意义的工作,所以,试点形成的机制和方式,十分重要。”前述地方国土资源厅的人士称。

     部门联动

     “不仅是试点建立对划拨用地的巡查、举报、查处机制,国土资源部还希望在试点工作中,通过信息系统的建立和运转,使划拨用地的有关信息和程序,透明化、公开化。”前述地方国土资源厅人士称。

     根据国土资源部确定的试点方案,以划拨方式取得的建设用地使用权交易的,土地交易管理部门应对划拨决定书的履约情况以及交易的合法合规性等进行审核。并通过相关信息平台完成这一操作,通过公开、透明的方式,完成土地使用权划拨。

     因此,在增加透明度和公开度的情况下,多部门联动则成为了实现试点建立划拨用地转租的巡查、举报、查处制度的重要条件。按照试点方案,国土资源、财政、税务、工商等部门应加强协作,在不动产登记、税务、工商等方面加强联动,加大土地出让收入征收管理力度,防止国有资产流失。

     国土资源部副部长王广华在试点部署动员工作会议上表示,试点工作要坚持问题导向,贯彻使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用的要求,以建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场为目标,着力完善土地二级市场规则、健全服务和监管体系,提高节约集约用地水平,为经济社会持续健康发展、全面建成小康社会提供用地保障。

     “充分发挥好政府与市场‘两只手’的作用。在发挥市场配置资源的决定性作用的同时,要找准政府在土地二级市场发展中的定位;处理好一级市场与二级市场的关系。在土地转让、出租、抵押过程中,加强土地出让合同履约监管,确保将出让人对土地利用的要求落到实处。”王广华说。

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