上饶房地产市场形势分析报告

2017年，我县房地产开发投资平衡增长，商品房销售不断加暖，在我省去库政策的大环境下，住宅、商业成交量不断增长。市场总体呈现良好发展态势。具体情况如下：

一、基本情况

（一）开发投资

2017年，全县完成房地产开发投资11.94亿元，较上年同期增长10.3 %；施工面积92.38万㎡，同比增长36.78%；其中新开工面积78.33万㎡，同比增长52.33%；竣工面积39.98 万㎡，同比增长3 %。

（二）市场供求

1、新建商品销售情况

（1）住宅销售情况

2017年，我县销售商品住房5154套、面积62.17万㎡，同比增长0.93%；销售金额35.23亿元，同比增长13.68%。

（2）非住宅销售情况

2017年，我县销售非住宅（商铺、车库、杂间）2923间，面积14.34万㎡，同比增长314.45%；销售金额9.74亿元，同比增长199.69%。

2、二手房交易情况

2017年，我县二手商品住房成交面积 20.81万㎡，同比增长65.82 %。

3、商品房预售批准情况

2017年，我县核发商品房预售许可证48本，批准预售面积 78.33万㎡，同比增长52.34%。

4、商品房库存情况

截止2018年1月底，我县商品房库存为5424套，面积56.14万㎡，去库化时间为15.46个月；其中非住宅库存面积14.07万㎡。

（三）住房价格

截止2018年1月底，全县普通商品住房均价5605元/㎡，较上年同期同比增长9.9%。

二、存在问题

2017年，我县虽创下商品房历史较好销售记录，但从购房项目来看，当前的县中心地项目倍受青睐，其他乡镇地段地产销售仍不见起色。受拆迁影响，大多数居民热衷于购买二手房以及自建住房，导致我县住房商品房的库存量依旧偏高，去化周期依旧较长。

三、后市预测

2017年以来，我县房地产销售市场量增价涨，从表面上看，形势一片大好，但依旧存在除中心地段以外的项目库存量偏高的问题。当前，上饶县政府正积极着手研究这些地段商品房去化手段。

综上情况，2018年上半年我县房地产市场形势可作如下判断：

（一）棚改的继续启动以及政府对房地产交易市场的调控，使我县住宅库存量可全面得到缓解。

（二）住房销售形势依然良好，预计下半年成交量继续增长。

四、应对措施

为严格落实房地产宏观调控政策，通过一系列的有效调控手段，合理引导住房消费，使我市商品房库存和价格涨幅保持在合理区间，提出如下应对措施：

（一）确保项目土地有效供给。土地的有效供给是开发项目顺利实施的前提。一是科学合理地编制开发项目的供地计划。特别是各类开发项目土地供应量、供应宗地的区位布局要恰当。二是确保各项用地净地出让。在土地“招、拍、挂”前用地范围内的征收补偿和用地清表围档工作，形成有效的土地供应。三是加快项目用地遗留问题处理。要集中时间、集中力量 处理好项目用地纠纷，打击阻 工、强揽工程行为，力争在近期全面完成项目用地遗留问题的处理。

（二）加强房地产市场行为监管。一是严格预售资金监管。为防范，维护买卖双方合法权益，我县应及时出台预售资金的监管办法，做到预售监管资金更加严格。二是严把商品房预售许可关。严格执行商品房预售许可约谈制度，提前打预防针，提醒企业做到守法、诚信经营、规范交付、注重质量、防范风险、增强社会责任意识。三是严把批准后监管关。对销售行为、信息公示公开等行为实行常态化检查监督，发现问题及时纠正，使问题制止在萌芽状态。

（三）加快房地产去库存步伐。目前我县住宅及商业商品房库存偏高问题仍然存在，要扭转当前地产的滞销局面，需多措并举，多管齐下。一是培育市场、做旺商业、提高商铺收益。非住宅库存集中区域，要规划引导建立特色街区、培育市场、营造商业，提高商铺收益率，以此推动商铺销售。二是从政策上帮扶化解，政府要对非中心城区地段的住宅商品房出台相关购房优惠政策，对二手房的购买以及自建房的审批要采取紧缩政策 ，鼓励市民进行对商品房的购买，这样有利于减少住宅商品房去库存压力，确保房地产市场平稳健康发展。