昌赣相继出台限购政策 上饶会不会成为江西限购第三城

2017年3月8日，南昌暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的或无住宅但无法提供连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)证明的非本市户籍居民出售住宅；对已经使用过住房公积金贷款的缴存职工，停止发放住房公积金贷款等措施。

2017年3月14日，赣州市人民政府正式办发{2017}10号文件，正式出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。除将加大土地供应力度，严格管理土地供应外，还将落实差别化信贷政策，第二套住房公积金贷款首付比将提高至50%，停止三套房公积金贷款，另外最牵动人心的莫过于中心城区将实施限购政策。

上饶市作为江西省省级副中心城市发展布局，继三清山、婺源等广告登陆纽约时代广场，近些年，上饶力推高铁、机场、道路等硬件建设，引进实力制造业，打造高铁新城（覆盖信江城区上游两岸综合开发），助力特色农村建设及中心区旅游资源整合开发等软实力建设，已进入城镇化、经济发展的加速阶段，住宅价格也一路走高，2016年GDP总值1811.05亿元，全省排名第4，增速与南昌并列第五，住宅均价5537元/平方米左右，位列全省前列。上饶，会成为那个江西限购的第三城吗？

上饶数据：房地产投资增速放缓但总体保持增长

上饶中心城区规划面积478平方公里，其中规划2030年城市建设用地175平方公里，中心城区城市人口将达160万人，2020年城市建设用地125.8平方公里，截止2015年底中心城区建成区面积108.5平方公里，截止2016年11月，中心城区户籍人口81.2万人，常住人口（初步推算数）91.2万人。

2013年全年房地产开发累计完成投资106.81亿元。其中，住宅投资完成76.79亿元；办公楼投资5876.2万元，商业营业用房投资13.44亿元；其他用房投资16亿元。另外，全年商品房销售面积238.76万平方米；商品房屋销售额100.55亿元。

2014年全年房地产开发累计完成投资125.5亿元，增长17.5%。其中，住宅投资完成96.6亿元，同比增长25.8%；办公楼投资4889万元，同比下降16.8%，商业营业用房投资15.2亿元，同比增长13.1%；其他用房投资13.3亿元，同比下降17.2%。另外，全年商品房销售面积258.1万平方米，增长8.1%；商品房屋销售额128.9亿元，增长28.2%。

2015年房地产开发投资129.4亿元，比上年增长3.1%。其中，住宅投资增长0.6%，商业营业用房投资增长13.9%，办公楼投资增长457.2%。商品房竣工面积158.4万平方米，下降12%；商品房销售面积278.9万平方米，增长8.1%；商品房销售额136.9亿元，增长6.2%。

2016年房地产开发投资119.9亿元，下降7.3%。其中，住宅投资84.8亿元，下降12.7%；办公楼投资4.7亿元，增长74.3%；商业营业用房投资20.2亿元，增长16.7%。房屋施工面积1105.3万平方米，增长3.0%；房屋新开工面积253万平方米，下降16.7%；房屋竣工面积167.3万平方米，增长5.7%。商品房销售面积380.8万平方米，增长36.5%；商品房待售面积173.1万平方米，增长8.1%；商品房销售额186.2亿元，增长36.0%。

中心城区几块开发用地拍卖被地产大鳄拿下，房企在诸如上饶之类的三四线城市拿地的欲望越来越强，其自身及背后雄厚的资本，热门地块强压本地房企，土地成本上涨不言而语，也映衬了后期市场企业回款压力将增加的信号。前几日朋友圈亮出一份恒大地产掌门人许家印签发年中优惠付款方式的通知，业界普遍认为是房企抓回款的趋势侧影。

上饶数据：城镇化、棚改、新区建设全面挖掘购房需求

上饶2016年，市中心城区商品房销售面积164.58万平方米，其中住宅销售面积估计135.45万平方米，同比增长56.85%，截至2015年底，我市城镇人均住房建筑面积37.8平方米，以中心城区发展规划来说，将年均新增5万常住人口，年均住房新增需求189万平方米，而这一新增需求量已超过2016年中心城区商品房销量。

按照十八大提出到2020年常住人口城镇化率达到60%的目标，上饶市五年内将新增城市人口85万人，需要住房3200万平方米，平均每年640万平方米。加之，我市对棚户区改造已原则上实行100%货币化安置，制定了涵盖6.8万户、1300万平方米的城市棚改“三年行动计划”，如50%的拆迁户转向市场购买商品房，也将消化商品房400万平方米左右。以上两项平均每年消化商品房约1000万平方米，是2016年全市商品房销售面积450万平方米的2.4倍左右。

高铁新区的快速推进，整个上饶高铁站前后多地块开工建设，及机场通航带来的南面片区改造拆迁，包括特色农村的建设推进，郭门村、王家坝、松山村、石狮、老江光厂、丁家洲、汪家园、灵溪、旭日区陈家等一大批棚改及土地建设升级，万达、恒大、碧桂园、新城控股等拿地之后，这一系列的背后是一大批的拆迁户，有着明确的购房需求及充足的购买力。

6月12日中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布的监测数据显示，2017年5月一线城市北京、上海、广州的房价环比出现了下降，公布的29个主要城市3-5月房价数据来看，有9个城市出现下降，仅占比31%，近7成城市房价依然保持上涨态势。

2014年-2016年，上饶市居民消费价格指数涨幅度分别为2.3%、1.2%和1.7%，其中，居民在居住类消费支出方面涨幅分别是2.7%、-1.4%和2.5%，虽有起伏，但总体保持上扬态势，居住类支出占居民收入比例继续增大。

 2017年1-6月（截至6月17日，下同）上饶中心城区恒大名都完成销售备案732套、万达广场627套、友邦壹号公馆544套、高铁财富广场395套、友邦玫瑰公馆377套、龙华世纪城299套、汇成凡尔赛241套。

1-6月，6个月度住宅均价有4次价格在6000+元，热区新房成为购房者宠儿，整个房价层面显高于2016年。价格上涨而热度不减的局面，充分说明了目前居民入资地产的欲望依然强烈，品牌实力房企项目更是赚足眼球的同时收获颇丰。

限购的必要因素：购房需求旺盛但投资性购房占比过高

先看南昌，除九龙湖区域(红谷滩新区祥云大道以南区域)和儒乐湖新城(东至赣江，西至皇姑路，北至儒乐湖大街，南至英雄大道)外，在市区范围内，暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的本市户籍居民出售住宅(含新建商品住宅和存量住宅，航空城国家重点工程配套项目除外)；再看赣州，在中心城区(章贡区、赣州经济技术开发区，下同)无住房( 含住房性质公寓，下同)或在中心城区非限购区域内只有一套住房的本市户籍居民限购一套商品住房(含存量房，下同);能提供自购房之日起计算的前2年及以上在本市中心城区逐月连续缴纳个人所得税或社会保险证明的(政策出台后不能通过补缴认定)，且在中心城区无住房的非本市户籍居民，可在限购区域内购买一套商品住房；未成年人不得在限购区域内单独购买住宅。

昌赣两地限购都是在中心城区进行了售房门槛，2016年南昌净流入人口14.35万人，2016年末，南昌常住人口为537.14万人，较上年末增加6.85万人，到2017年实现城区人口350万人；江西省统计局第六次全国人口普查数据显示，赣州市常住人口为836.8万人（2016年赣州市政协会议报告中提及该数字上升为960万），2016年赣州市中心城区城市人口达到146万。

两地限购特性都存在中心城区住房需求欲望强烈，2016年，南昌市商品房累计成交11.99万套，累计成交面积1259.73万㎡，成交量创近5年来新高，新建商品住宅累计成交63836套，成交面积739.16万㎡，相比2015年分别增长21.93%、25.47%；2016年全年，赣州市新建商品房成交面积948.92万平方米，其中住宅770.98万平方米，同比分别增长24.38%、29.85%；中心城区成交335.94万平方米，其中住宅263.55万平方米，同比分别增长21.13%、23.99%。

以南昌2015年人均住房面积30平米计算，新增住房成交面积满足了6.27万人的新增需求；2006年，赣州人均住房面积24.23平方米，“十二五”期末人均住房建筑面积达到33平方米，以此标准计算，2016年成交住房满足了近2万人的需求。

以1-6月上饶中心城区购房热区来看，关注点包含老火车站片区、旭日区核心地段、高铁新城核心区，分布点并非高度集中，供需差值较大的出现在主城区，周边县市居民入市期盼值提升，但任然存在多种选择；以前期销售火热的上东城项目为例，周边石狮、王家坝、郭门等拆迁户购置比例较高，这也与市级层面推行货币化安置政策有密不可分的关系，并非完全意义上的投资性购买，消费结构依然以自住主导。

房价一路走高势必用市场自身行为进一步降低投资性购房者对入资高房价物业的动力；商贷利率优惠政策消失殆尽，进一步挤压了想通过杠杆实现投资性购房的预期。城镇化任务已定，经济发展使然，地产是财政收入主力之一的结构未变，加之上饶中心城区还未实现完全意义上的核心聚集，未形成某一区域的过度房价炒作，短时间内或难出现限购性购房政策调控，但在购房热度下随之而来的商业贷款额度增高，来自银行金融机构的压力也在增强，优惠政策全无之下，或出现多倍利率房贷策略。

在没有了政府的购房补贴，没有税费减免优惠等措施下，普通居民购房难度进一步加大，也在释放“后期接盘难度加大”的信号，高位购房风险依然不减。