楼市降温了,该不该买房?刚需买房跟市场盛衰无关!

乐活港城 2018-10-09 17:15:34
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编者按 9 Oct.2018 10月7日央行意外宣布,10月15日起下调部分金融机构存款准备金率,以置换当日到期的中期借贷便利(MLF)。除去此部分,降准还可再释放增量资金约7500亿元。 唱不唱衰房地产跟你买不买房没关系,房子是住的,市场降温也是客观存在的,该不该买房是要看你自己的需求,而不是问别

编者按

9 Oct.2018

10月7日央行意外宣布,10月15日起下调部分金融机构存款准备金率,以置换当日到期的中期借贷便利(MLF)。除去此部分,降准还可再释放增量资金约7500亿元。

唱不唱衰房地产跟你买不买房没关系,房子是住的,市场降温也是客观存在的,该不该买房是要看你自己的需求,而不是问别人。

  

对于刚需购房者来说,买不买房与市场关系不大。有资格又有钱当然可以买,即使降价了,你的房子也没什么损失。而且真降了,你还少花钱呢。

今日房产新闻

01

前三季度全国流拍446宗宅地,总面积是去年全年的1.8倍

今年以来,全国土地市场成交价格及溢价率持续下行,整体降温趋势持续。8日,中国指数研究院发布的数据显示,2018年前三季度,全国300个城市各类用地成交楼面均价2220元/平方米,同比下跌8.2%,平均溢价率为16.1%;其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米,同比下跌6.5%,溢价率为18.3%,较去年同期下降21.1个百分点。

今年以来,各大房企拿地态度普遍趋于谨慎,拿地规模纷纷回落。据统计,2018年1-9月,受监测的20家主要品牌房企共拿地2.2亿平方米,同比下降20.9%;累计拿地金额9534亿元,同比下降27.8%。

据统计,2018年前三季度,全国300城共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。“从流拍占比来看,三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%,达近年来的较高值”。

02

碧桂园:并未全面大幅度降价,仅个别项目随行就市促销

“十一小长假”期间,国内较大的住宅开发企业碧桂园(02007.HK)位于多地的多个楼盘因降价受到购房者冲击,甚至出现因降价打砸售楼处的现象,这些项目分布于由三四线城市在向一二线城市蔓延。

三线城市,是碧桂园的重仓之地,如今,这里也是碧桂园降价最为频繁、幅度也是较大的区域。

10月4日,位于上饶市的碧桂园信州府因销售均价由1万元/平方米降至7000元/平方米,而出现业主抗议,要求退房,最终售楼处遭到购房者打砸,被称为“2018年排名前列砸”。

据悉,信州府的降价和精装改毛坯有关,但业主们并不买账。此前10月1日,同样位于上饶市的碧桂园天樾,因精装改毛坯降价,出现业主维权,要求退房。为了促销,碧桂园在三线城市的促销还包括降低首付比例等。

碧桂园相关工作人员表示,公司并不是全面降价或者是大面积降价,只是在个别城市(如有些销售情况不太好的四五线城市)的个别项目,进行了打折促销,打折幅度和力度也是经过精心考量的。促销方式上,也不是很粗暴地直接降价,而是有很多种,包括一种是针对老员工的优惠价格,还有一种是回馈老业主。如果是新客户,是没有这个价格的,所以不存在市场传闻的全面降价。

上述人士称,总体来说,这是目前市场环境下随行就市的一个选择。在国庆长假期间,包括万科、恒大都推出了促销措施,碧桂园是在整个市场做了这样一个选择之后做出的跟随动作。

03

恒大斥贾跃亭欲毁约 FF:对方没能履约

恒大健康此前称,FF要求提前支付7亿美元,并欲解除协议;知情人士称,双方“翻脸”或因FF有新接盘方

10月8日下午,经历近20小时挣扎后,FF回应了与恒大健康的争议。FF发声明称,其试图摆脱恒大的少有原因是,恒大健康没能履行承诺和支付同意的款项。恒大健康不应该一边扣留款项,一边阻止FF接受其他投资。

10月7日晚,恒大健康一则公告将其与贾跃亭的法拉第未来(Faraday Future,简称“FF”)之间的“不睦”公之于众。

恒大健康公告称,支付给FF的8亿美元已基本用完,FF要求恒大再提前支付7亿美元。同时,贾跃亭方面已于10月3日在香港国际仲裁中心提出仲裁,要求剥夺恒大作为股东享有的有关融资的同意权,并解除所有协议。

继白衣骑士孙宏斌之后,FF距离量产渐行渐近之时,贾跃亭又与恒大许家印“闹掰”。尽管FF在声明中仍然强调生产和交付新车的愿景,“将在2019年推出一款具有颠覆性和革命性的汽车”,但FF广州工厂建设方案调整,并且进展缓慢,外界担忧其量产对赌协议或难完成。

接近FF的知情人士认为,双方的猜忌从恒大法拉第揭牌仪式就开始了,当时任命的高管全部来自恒大。

恒大法拉第成立后,恒大还直接管理了原FF中国的员工,并对其工作地点、薪酬体系进行了调整。据新京报记者了解,原FF中国的核心员工目前向FF团队(即贾跃亭团队)汇报,而大部分员工则接受恒大法拉第的管理。

04

万科焦虑:加速6300亿元销售回款 收缩多元业务

多次房地产行业的拐点,万科总是率先洞察。这一次,万科董事长郁亮表示,行业转折已经真实来临,而活下去是基本要求。

在前不久的媒体沟通会上郁亮表达出对行业的焦虑,他焦虑如何找到新的发展渠道、新的路径等。

作为行业风向标,万科焦虑心态早已有迹象可循。8月20日,万科半年报显示,万科上半年实现销售金额3046.6亿元,同比增长9.9%。而在2016年、2017年同期,万科的销售金额增速分别为69.9%和45.8%,其销售金额的同比增长率急速下滑。

在开发业务增长缓慢,面临被竞争对手赶超的同时,万科在新业务的拓展上表现激进。住宅租赁被列为公司核心业务,通过并购、参股等方式,物流地产和商业地产也发展迅猛。

根据万科公布的2018年年中报数据显示,上半年万科实现销售金额3046.6亿元,实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元,同比增长24.9%。

而在营业收入、净利润都取得了不错增速的同时,万科的销售增长不太理想。

万科上半年的合同销售额为3046.6亿元,同比增速不足一成,而在2016年和2017年同期,万科的销售金额分别增长了69.9%、45.8%。

与此同时,万科销售金额增幅滞后于行业水平。根据国家统计局数据显示,1–6月全国商品住宅销售金额5.66万亿元,同比14.8%。

郁亮表示,万科并未没意识到回款延迟或没有回款的时候所带来的损失,因此四个区域需要对开发业务进行梳理。

在2018年上半年,万科的销售滚动回款率在93%以上。但郁亮坦言,万科有6300亿元回款目标,目前还有一半多没完成。这意味着,在今年不足百日的时间内,万科需要完成剩余50%的任务量。

感受到资金和生存压力,万科也下达了铁令:如果6300亿元回款目标没有达成,万科所有的业务都可以停掉。

05

热点城市进入“卖不完”时代:楼市成交下降库存反弹

10月份是楼市的传统旺季,但今年黄金周期间,多个城市新房成交量价齐跌,部分开发商开始变相降价,以折扣或优惠的方式促销。

据中国指数研究院统计,黄金周期间,全国多城楼市成交遇冷。其中,北京新房成交下降20%,深圳更是“腰斩”,三线城市新房成交同比下降51.5%,降幅较大的扬州跌幅超过90%。同时一些城市的新开楼盘销售冷清。国庆7天,上海新建商品住宅成交面积5.6万平方米,环比减少68.8%。  

今年楼市“金九银十”转凉已成共识。中国指数研究院数据显示,被监测的主要城市9月份商品房成交量出现同比环比双降,降幅分别为7.29%和0.52%。与此同时,各线城市库存总量反弹,环比上升9.3%,热点城市开始进入“卖不完”时代。  

进入9月,住建部再次要求各地持续深入开展专项行动,整治楼市违法违规行为、规范市场秩序。同时,全国16个省市在限购限售、住房保障、价格管控、公积金使用等方面陆续出台相关政策,从供需两端共同发力抑制非理性需求。  

而刚刚过去的国庆长假,对于众多房地产开发商而言也是凉意阵阵。中原地产研究院首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者表示:“楼市已没有"金九银十"。9月超过六成城市的成交量同比出现下调。从市场看,2017年来,大部分热点城市的楼市已全面限价,这种情况下,房地产市场已没有淡旺季之分,市场更多看限价政策的严格与否。”  

06

央行释放7500亿元资金 房价会涨吗?

10月7日,央行决定,从2018年10月15日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点,这是央行今年以来的第四次降准。降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利(MLF),这部分MLF当日不再续做。除去此部分,降准还可再释放增量资金约7500亿元,超市场预期。

专家分析认为,央行这一轮降准的目的很明确,就是保证市场的流动性,主要小微企业的流动性,精准向实体经济注水,目的绝不是楼市、股市。但难免,最后获益的依然是楼市为主。

楼市今年各地即使出台了多达380次的调控政策,但是某些城市仍是不断上涨,甚至一房难求;最近部分城市出现了房价调整,但从趋势看,大部分城市的房地产市场依然处于高位。

龙头房企转型加速,布局合理,明显上涨幅度超过市场平均涨幅。房企越大涨幅越快。随着最近内地房地产调控监管信托资金进入房地产,房企最近融资的资金成本明显上升,融资的难度也越来越大。

归根结底,降准是利好房地产的,降准肯定会带来贬值预期与购入资产的需求。

当然是不是货币政策的全面转向,还需要继续看后续。可以明确的是,过去2个月,整体资金成本是平稳的,但是依然处于紧张状态中。房地产的金九没有出现,那么会不会推后到10-11月,要看继续的加码政策变化。

房产新视角

楼市降温了,该不该买房?刚需买房跟市场盛衰无关!

来源: 地产观察  凯风君

央行7日意外宣布:10月15日起下调部分金融机构存款准备金率,以置换当日到期的中期借贷便利(MLF)。除去此部分,降准还可再释放增量资金约7500亿元。

这几天人民日报一篇文章让我们惊醒了,10月7日,人民日报发表文章《别被唱衰论调吓住了》。文章认为,在当前复杂形势下,有部分经济数据出现短期波动,有个别经济现象被放大解读,一些关于中国经济的悲观论调卷土重来。不过,仔细分析,事实和趋势往往与唱衰论调有所不同。多位专家分析指出,既要看到短期波动,也要观察长期趋势,正确面对和解决阶段性问题,中国经济平稳发展有信心。

虽然讲的是经济,没有直接说房地产,但由此也向购房者释放了一些信号,笔者认为我们应该客观对待市场,该不该买房真的没必要再纠结了。

1、经济增长不会过分依赖房地产

之所以大家觉得房地产不会出现降价等问题,是因为有人说有人不许降,因为房价降了会影响经济增长。毋庸置疑,房地产在过去确实在经济增长中有支柱作用,但是什么事都不能过,要适可而止,所以,经济增长对房地产的依赖必须破除。

经济参报考曾发表评论文章《经济发展不会再走也不可再走“经济房地产化”老路》,地方对房地产业的高度依赖,让投机者相信地方会容忍房价“只涨不跌”。如果大部分人都认为未来房价将横盘或者回调,那么加杠杆的动力才会减弱。

  

问题提出来了,根本也找到了,下面就要看执行了。至少我们会看到经济增长在摆脱房地产方面的努力将会越来越足。

2、房地产降温不会拖累经济增长

房地产过快上涨是肯定要遏制的,如今又改成了坚决遏制房价上涨,那么稳定房价势在必行。过去上涨过快的城市房价回落也是必然的。

事实上,房地产降温并没有影响经济增长,再次印证了那些拿房地产市场在高位回落会影响经济增长的言论是别有用心的,由此可见,房地产挤泡泡不存在绑不绑的问题,房地产拖累中国经济也不存在。

3、房地产从高增长向高质量过渡

新时代的基本特征就是我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。这也意味着,房地产已经从高速路上下来,追求更加平稳。

作为国民经济支柱地位的房地产曾对经济增长起到不可磨灭的贡献,然而现阶段我们已经从过去高增长向高质量过渡,就必然要抛弃这种思维。那么经济增长缓慢一点也是我们的意料之中的事,也是符合发展规律的。

4、该不该买房跟市场盛衰无关

此次央行决定自10月15日降准,对房地产还是有一定的影响的。笔者认为,虽然央行强调不搞大水漫灌,注重定向调控,保持流动性合理充裕,引导货币信贷和社会融资规模合理增长,为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。但是也可以看出,当前市场并不容乐观,所以适当降准既保证流动性,又对冲风险。而由此也验证我们的房地产更要从高速发展向高质量发展创造优质环境。实际上这跟人民日报强调的是一个意思。购房者要认清形势,也要认清自己,不能盲目听风就是雨。

最近地产大佬比如孙宏斌、郁亮等都在承认房地产一个大时代的过去。房地产降温这是客观事实,但是难道因为市场不好你就没有住房需求了吗?显然不是。如果说过去你即使没有需求,也希望投资投机,借助买房来达到赚钱的目的。如今在房子是用来住的而不是用来炒的这个新定位下,我们的目的也变了,买房真的回归居住属性了。所以,笔者建议不要听风就是雨,唱不唱衰房地产跟你买不买房没关系,房子是住的,市场降温也是客观存在的,该不该买房是要看你自己的需求,而不是问别人。

  

对于刚需购房者来说,买不买房与市场关系不大。有资格又有钱当然可以买,即使降价了,你的房子也没什么损失。而且真降了,你还少花钱呢。什么买涨不买跌,都是让炒房给忽悠的。之所以害怕,那是因为人们依然沉醉在炒房投机的心理中。

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