春节期间成交下滑 一线城市降幅最为显著

西南搜小狐 2018-03-09 10:48:50
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一、市场情况:春节期间成交下滑,一线城市降幅最为显著 2月各线代表城市成交继续回落。受春节假期以及近期政策调控的影响,2月各线代表城市周均成交量环比均呈现回落态势,一线城市降幅最为显著。具体来看,一线城市月度周均成交量环比降幅均超过四成;同比趋势不一,广州同比降幅最大,超过二成,深圳同比增幅最大,超

一、市场情况:春节期间成交下滑,一线城市降幅最为显著

2月各线代表城市成交继续回落。受春节假期以及近期政策调控的影响,2月各线代表城市周均成交量环比均呈现回落态势,一线城市降幅最为显著。具体来看,一线城市月度周均成交量环比降幅均超过四成;同比趋势不一,广州同比降幅最大,超过二成,深圳同比增幅最大,超过六成,北京、上海,小幅上升。受监测的15个二三线城市中,近九成城市周均成交量环比下行,其中南京、武汉环比降幅最大,超过六成。

二、中央一号文件聚焦乡村振兴,推进集体经营性建设用地、宅基地制度改革

中央一号文件连续十五年指导“三农”工作,大力实施乡村振兴战略[详见2018年2月11日《专题:中央一号文件聚焦乡村振兴,地产人要知道什么?》]。2018年2月4日,中央一号文件《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》发布,文件对实施乡村振兴战略进行了全面部署。其中,对集体经营性建设用地试点、宅基地改革、特色小镇、创建适合农业农村特点的农村金融体系、继续推进农村劳动力就业转移等方面有了新的强调。

强化乡村振兴制度性供给,推进集体经营性建设用地、宅基地制度改革。中央一号文件提出要系统总结农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点经验,逐步扩大试点,加快土地管理法修改,完善农村土地利用管理政策体系。扎实推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证。完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权,不得违规违法买卖宅基地,严格实行土地用途管制,严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。在符合土地利用总体规划前提下,允许县级政府通过村土地利用规划,调整优化村庄用地布局,有效利用农村零星分散的存量建设用地;预留部分规划建设用地指标用于单独选址的农业设施和休闲旅游设施等建设。对利用收储农村闲置建设用地发展农村新产业新业态的,给予新增建设用地指标奖励,进一步完善设施农用地政策。推进集体经营向建设用地、宅基地制度改革对于增加租赁用地、产业用地的供应具有非常重要的作用。

三、中央深化财税体制改革,与地方共同承担城乡保障性安居工程

中央深化财税体制改革,明确中央地方权责。十九大报告提出,加快建立现代财政制度,建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系;建立全面规范透明、标准科学、约束有力的预算制度,全面实施绩效管理;深化税收制度改革,健全地方税体系。为贯彻落实党中央、国务院决策部署,加快建立现代财政制度,推进基本公共服务均等化,推进分领域财政事权和支出责任划分改革,2月8日,国务院办公厅印发了《基本公共服务领域中央与地方共同财政事权和支出责任划分改革方案》(国办发〔2018〕6号,以下简称《方案》)。《方案》明确了基本公共服务领域中央与地方共同财政事权范围。将涉及人民群众基本生活和发展需要、现有管理体制和政策比较清晰、由中央与地方共同承担支出责任、以人员或家庭为补助对象或分配依据、需要优先和重点保障的主要基本公共服务事项,首先纳入中央与地方共同财政事权范围。

与地方共同承担城乡保障性安居工程,推进保障性住房建设。城乡保障性安居工程作为我国转方式、调结构、惠民生的重大举措,成为《方案》公共服务事项之一。城乡保障性安居工程方面,将由地方结合实际制定标准。主要依据地方财力状况度、年度任务量等因素确定中央与地方的支出责任及分担方式。中央将与地方共同承担城乡保障性安居工程将有利于进一步明确各级政府的职责,推动解决中央与地方部分财政事权不够清晰明确、责任落实不到位等问题,推进保障性住房的建设。

四、货币环境易紧难松,金融监管不断升级

货币环境易紧难松,房地产信贷总量增速趋缓。2月14日,中国人民银行公布的《2017年第四季度中国货币政策执行报告》指出,2017年末,广义货币供应量M2余额为167.7万亿元,同比增长8.2%,增速比上年末低3.1个百分点,创历史新低。全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为32.2万亿元,同比增长20.9%,增速较上年末低6.1个百分点,房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%。全年金融去杠杆效果不断向房地产行业传导,行业资金面由松渐紧。

金融监管不断升级,房企融资渠道收紧。2018年年初,一行三会工作会议陆续召开,继续将防风险放在更重要的位置。2018年2月中国人民银行工作会议要求“切实防范化解金融风险。加强金融风险研判及重点领域风险防控,完善金融风险监测、评估、预警和处置体系。进一步完善宏观审慎政策框架,加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。”全国银行业监督管理工作会议强调“打好防范化解金融风险攻坚战,使宏观杠杆率得到有效控制,金融结构适应性提高,金融服务实体经济能力明显增强,硬性约束制度建设全面加强,系统性风险得到有效防控。”其中着重指出,要“着力降低企业负债率,严格控制对高负债率企业融资”,要“努力抑制居民杠杆率,重点是控制居民杠杆率的过快增长,打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为,严控个人贷款违规流入股市和房市。”“继续遏制房地产泡沫化,严肃查处各类违规房地产融资行为。”证监会系统2018年工作会议指出“要坚决打好防范化解资本市场重大风险攻坚战,加强股市、债市、期货市场风险监测和应对能力建设,坚决守住不发生系统性风险的底线。”全国保险监管工作会议指出“要加大防范化解风险力度,把防控风险放在更加重要的位置”。2018年初中央层面的多次表态,将防范化解金融风险工作提到更高层次,以房地产领域为代表的重点领域金融降杠杆、防风险受到高度关注。整体来看,自2016年以来,金融方面持续收紧,且这种收紧与限购、限贷、限售等房地产调控政策是同步的。进入2018年2月份,相关会议及政策均高度关注房地产领域金融风险和泡沫。

五、地方继续加强市场监管,热点城市信贷政策收紧

多地出台调控收紧政策,继续加大市场监管力度。春节前各线城市先后启动房地产调控收紧政策。2月9日,河北省住房与城乡建设工作会议提出2018年河北省热点城市及重点地区要继续严格执行限购、限贷等管控措施,其他城市也要坚决遏制投机炒作,确保市场稳定。2月11日,三亚市发改委、三亚市住建局联合下发《关于加强商品房销售价格备案管理的通知》,要求做好商品房销售价格备案有关工作,要求新房备案价格不得高于2017年2月同区域同类型产品的网签均价,之前备案价格高的必须重新价格备案;销售价格超过备案价格的不予网签,降价销售幅度不得超过备案价格的20%。湖北省发布《省物价局关于进一步加强商品房销售价格行为监管的通知》,重点强调加强监测监管,密切关注并重点整治房地产开发企业、房地产中介机构在房地产交易中的价格违法违规行为。2月13日,淄博市政府发布了《关于建立淄博市房地产市场调控联席会议制度的通知》,提出淄博新区部分区域实施限房价、限转让措施,且淄博新区范围内房地产用地出让,要对购地资金实施审查。2月14日,济南济阳县住房和城乡建设管理委员会发布《关于完善调控措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》,规定自通知印发之日起实施限售、限贷、限价等措施,以促进房地产市场平稳健康发展,保障新旧动能转换先行区的开发建设。整体来看,2月份房地产调控政策仍然体现为热点城市政策继续深化与调控城市扩围的特点。

热点城市信贷政策收紧。春节前夕,广州、四川、北京等省市再次强调楼市调控目标。2月1日起,广州四大银行上调房贷利率,首套房贷利率从最低基准上浮5%调至最低上浮10%,二套房贷维持上浮15%不变。2月1日,四川银监局称,2018年要切实抑制房地产泡沫,严肃查处各类违规房地产融资行为。2月2日,广东银监局提出2018年努力抑制居民杠杆率,严控个人贷款违规流入股市和房市。2月6日,北京银行业监督管理工作会议明确要坚决遏制房地产泡沫,牢牢坚守“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,坚持调控目标不动摇、政策执行不放松、依法查处不含糊。严防各路资金违规进入房地产市场,逐步降低银行资金通过贷款、投资、理财、信托等渠道流入房地产市场的速度和规模。

六、展望:政府职能机构改革助力房地产长效机制建设,短期调控。热点城市政策深化与调控城市扩围并存,住房租赁金融支持逐步增加,区域协调发展政策持续推进新型城镇化建设

政府职能机构改革助力房地产长效机制建设、短期调控。十九届三中全会公报在论述国家机构改革时指出,“坚决破除制约使市场在资源配置中起决定性作用、更好发挥政府作用的体制机制弊端,围绕推动高质量发展,建设现代化经济体系,调整优化政府机构职能,合理配置宏观管理部门职能……统筹优化地方机构设置和职能配置,构建从中央到地方运行顺畅、充满活力、令行禁止的工作体系,中央加强宏观事务管理,地方在保证党中央令行禁止前提下管理好本地区事务,赋予省级及以下机构更多自主权,合理设置和配置各层级机构及其职能,增强地方治理能力。”在不断深化住房制度改革,继续加强房地产市场分类调控的基本背景下,政府职能机构改革将助力包括住房制度、财税、土地、金融、户籍改革等在内的一系列房地产相关长效制度建设的推进和落实,同时对短期市场的调控能力也有利于进一步优化。

热点城市政策深化与调控城市扩围并存的态势不变。在“房子是用来住的,不是用来炒的”基调下,为保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,维护房地产市场平稳发展,中央和地方相继出台多项房地产金融及销售调控政策。春节前后各地继续强化市场监管,纷纷出台相关市场调控政策。调控区域由一二线热点城市逐渐向三四线城市拓展。未来针对房地产市场的监管将不断加强和完善,金融严监管、去杠杆政策延续,货币政策易紧难松,房地产信贷调控趋势短期内方向不变。随着一二线热点城市房价的企稳,房价上涨较快的三四线房产将成为新一轮调控的重心。2018年中国人民银行工作会议要求人民银行将完善住房金融体系,建立健全住房租赁金融支持体系,继续实施“分城施策”差别化住房信贷政策,强化房地产金融宏观审慎管理,积极支持棚户区改造等保障性安居工程建设,支持培育和发展住房租赁市场。

住房租赁金融支持逐步增加,有望逐步确立贯穿租赁业务“开发—运营—消费—退出”全产业链的金融支撑体系。2月份,“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获得深圳证券交易所审议通过、“招商创融-招商蛇口长租公寓资产支持专项计划”在深圳证券交易所完成首期产品发行。结合近期住房租赁企业融资动态来看,住房租赁方面的金融支持将逐步增加。金融资本的介入,有望逐步确立贯穿租赁业务“开发—运营—消费—退出”全产业链的金融支撑体系。

区域协调发展政策持续推进新型城镇化建设。2018年新型城镇化建设将继续向纵深推进,加强区域协调和城乡统筹。围绕优化空间布局,扎实推进城市群建设和新生中小城市培育,提高城市群质量,推进大中小城市网络化建设,促进大中小城市互联互通,提高中小城市、县城和中心镇的教育、医疗等基本公共服务水平,引导人口和住房需求合理分布。围绕农业转移人口市民化,加快户籍制度改革落地步伐,推进基本公共服务均等化,增强对农业转移人口的吸引力和承载力。未来,雄安新区、粤港澳大湾区等促进区域协调发展以及乡村振兴等促进城乡协调发展的政策将进一步细化。

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