核心城市土拍与新房销售限价 效果显著

21世纪经济报道 2017-02-27 09:22:12
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去年以来,为了控制房价过快上涨,诸多城市先后实施“限价令”,最直接的就是严格管控预售证申报价格。

     去年以来,为了控制房价过快上涨,诸多城市先后实施“限价令”,最直接的就是严格管控预售证申报价格。另外,部分城市陆续从土地源头方面设置最高限价,从市场数据看,“限价令”确实取得了比较明显的成效。

     根据国家统计局发布的《2017年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,一二线城市新建商品住宅价格环比基本止涨,三线城市走势总体平稳。但与此同时,大部分城市二手住房价格环比持续上涨,且涨幅超过新建商品住宅。

     2月23日上午,国务院新闻办公室新闻发布会上,住房和城乡建设部部长陈政高回答媒体关于房价到底会不会涨的问题时表示,不论是从环比看,还是从同比看,预计今年一季度房地产价格会继续趋于稳定。

     陈政高称,“尽管2017年房地产市场面临许多矛盾和问题,面临许多不确定的因素,但我认为有利条件更多,我们有能力、有办法来保持房地产市场平稳健康的发展。”

     新房价格稳定

     从国家统计局数据看,在调控背景下,新房市场保持着稳定局面。

     数据显示,2017年1月,15个一线和热点二线城市大部分新建商品住宅房价指数呈平缓下行状态。仅广州一城房价指数上涨0.6%,对比12月涨幅已有所回落;北京、杭州、成都三市环比持平;剩余11个城市环比降幅在0.1%-0.5%。

     CRI C指出,根据国家统计局数据,从70个大中城市新建商品住宅价格指数来看,连续两月价格环比变动幅度基本控制在±1.0%以内,既无大起也无大落;价格同比增幅较大,但有部分城市同比增幅呈下降趋势,如南京、杭州、合肥等。2016年12月有19个城市价格指数环比下跌,2017年1月环比下跌的城市增加到21个,主要为一线城市和热点二线城市。指数环比上涨主要在三四线城市,且涨幅较小。

     二手住宅价格指数变动情况与新建商品房市场迥异。CRI C监测显示,一线城市中,限购力度最强的上海和深圳二手住宅价格也受到较大冲击,连续2个月价格指数环比下降;北京和广州二手住宅价格指数仍环比上涨,且广州1月份环比上涨1.6%,涨幅最大,可见一线城市需求不减。二线和三四线城市中,有南京、宁波、合肥和银川、锦州等14个城市价格指数环比跌幅在0.2%以内,大部分城市二手住宅价格指数环比仍旧上涨。

     锁定地价与房价

     自2016年调控以来,政府分别在预售证价格管控、土地限价以及自住商品房等多个渠道影响新房价格,而这从数据上看,起到了显著效果。

     亚豪机构副总经理任启鑫认为,受到去年全国大范围收紧调控影响,全国70大中城市房价数据已基本进入稳定通道。从政策预期来看,收紧仍然将成为2017年房地产市场的主旋律。

     任启鑫表示,多地开始从土地市场入手来遏制房价上涨的源头。继北京开始执行“限房价、竞地价、竞自持”之后,天津也开始加入这一行列,报价达到上限之后“拼自持面积”。广州、深圳等多个城市也在土地出让当中实施限价,杭州、郑州等地则是对于溢价率进行限制。

     具体而言,2016年9月26日,杭州发布土地拍卖新政:当土地竞价溢价率达到150%时,不再接受更高报价。2016年10月28日,北京市规划国土委发布公告,明确海淀区永丰产业基地和大兴黄村共4宗地块未来销售商品房的价格;同时设定房屋未来销售限价、设定地价上限、设置竞投自持面积和高标准建设方案的竞买方式,通过多重方案锁定房价、地价,稳定市场预期。今年2月13日,天津市市区国土资源局宣布推出土地出让新机制,当挂牌竞买报价达到最高限价时,竞报自持面积等;竞报自持规划商业建筑面积达到上限时,转为竞报自持规划住房建筑面积;对竞报自持商业建筑、自持住房建筑,不得办理销售许可,不得分割转让、分割*押。

     除此之外,一线城市对住房的价格“管制”与“对冲”也功不可没。以北京为例,自“930”调控之后即开始执行严格的预售价格管制,并加大低价自住房类产品的供应,2017年北京市将新增1.5万套以上自住房供地,相当于2016年自住房加上公租房6000套供应计划的2.5倍。

     易 居企业集团CEO丁祖昱表示,现在很多城市的政府都采用行政手段来控制房价,例如在批预售证的时候严格规定销售价格。“(2016)年底的时候(春节前),有上海操盘手对我说,马上就要拿到预售证了,过了一个星期又说,出了一点小问题,很快会拿到预售证,但又过了一个星期,又说价格上有了小问题,但相信很快就能拿到预售证。就从2016年拖到了2017年。”

     从2016年土地供应看,北京加大中低价位、中小套型普通商品住房供应比例,重申9070政策,保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%。且推出“控地价、限房价”的交易方式,还要竞企业自持租赁住房的面积。

     中原地产分析师张大伟统计了自住商品房对于新房数据价格的作用。他发现,在过去的2014-2016年,自住商品房合计供应了54976套,叠加上未来还有1万套上下的潜在供应,基本可以说,当时7万套目标的确是完成。自住房在2016年成交超过1万套,拉低了2016全年北京商品房住宅均价6.1%。所以,自住房的供应的确对北京过去三年房价造成了比较大的影响。

     任启鑫预计,在这一系列收紧政策指导之下,2017年各大中城市房价水平将继续维持稳中有降的水平。

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